Immobilie geerbt?

In Deutschland werden Erbschaften immer wertvoller, was vor allem an den derzeit hohen Werten für Immobilien liegt. 

5 Punkte zu den wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Aspekten möchten wir Ihnen als Immobilienmakler kurz erläutern:

1. Grundbesitz übergeben

Soll Grundbesitz an eine bestimmte Person übergeben werden, so kann der Erblasser dies mit einem Vermächtnis bestimmen. Wird die Person lediglich als Erbe eingesetzt, dann erbt er keinen bestimmten Gegenstand, sondern eine Quote am Gesamtnachlass. Wenn eine Erbengemeinschaft besteht, kann derjenige, der die Immobilie bekommen soll entweder über ein Vorausvermächtnis, oder im Rahmen einer Teilungsanordnung vom Erblasser bedacht werden.

2. Nahe Angehörige enterben

Falls nahe Angehörige enterbt werden, so behalten sie trotzdem den Anspruch auf den Pflichtteil. Die Höhe dieses Pflichtteils kann der Erblasser unter bestimmten Voraussetzungen reduzieren, wenn er bereits zu seinen Lebzeiten anderen Personen Teile seines Vermögens schenkt. Aber Vorsicht: Bei einer Immobilie funktioniert das nur, wenn der Erblasser sich kein Nießbrauchsrecht einräumen lässt. Sonst zählt die Immobilie weiterhin zum Gesamtnachlass woraus der Wert für den Pflichtteil errechnet wird.

3. Erbe werden

Erbe wird man „automatisch“, entweder weil die gesetzliche Erbfolge greift, oder weil der Erblasser ein Testament gemacht hat. So wird man als Erbe auch ohne explizite Annahmeerklärung Eigentümer einer Immobilie, wenn sie zur Erbschaft gehört.

Der oder die Erben müssen dann auch das Grundbuch berichtigen lassen, dazu braucht man entweder einen Erbschein oder eine ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Manchmal benötigt man einen Erbschein auch um sich gegenüber der Hausverwaltung oder den Mietern zu legitimieren.

4. Die Erbengemeinschaft

Erbt eine Erbengemeinschaft, kann das Konflikte bergen. Soll die Immobilien zum Beispiel verkauft werden, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen.
Sollen Reparaturen oder eine Neuvermietung gemacht werden, reicht es wenn die Erben abstimmen. Es muss dann „nur“ eine einfache Mehrheit der Erbquoten erreicht werden. Aber auch dies kann schon zu Problemen führen wenn sich die Erben sehr uneinig sind. Schwierig ist es oftmals auch, wenn einer der Erben die Immobilien nutzt und dann eine für alle akzeptable Nutzungsregelung gefunden werden muss.

Falls sich die Miterben nicht über Nutzung, Verkauf oder Verteilung der Erbschaft einigen können, hat jeder einzelne Erbe die Möglichkeit, eine Versteigerung der Immobilie zum Zweck der Aufhebung der Erbengemeinschaft zu beantragen. Dass dies jedoch oft mit erheblichen Einbußen im Hinblick auf den Erlös verbunden ist, ist weitgehend bekannt.

5. Steuern

Jede angefallene Erbschaft ist grundsätzlich zu versteuern, das kann bei Immobilien durchaus für empfindlichen Ärger sorgen, denn oft reichen die persönlichen Erbschaftssteuerfreibeträge wegen der Wertentwicklung der letzten Jahre nicht mehr aus. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird grundsätzlich der Verkehrswert angesetzt. Ausnahme: vermietete Wohnimmobilien – diese sind nur mit 90% des Verkehrswertes anzusetzen.
Es ist also vorteilhaft, wenn man die bestehenden Möglichkeiten der Vergünstigung für Immobilien bei der Erbschaftsteuer kennt und nutzt.
Eine steuerfreie Übertragung des Familienheims unabhängig vom Wert kann jedoch nur in Form einer Schenkung an den Ehegatten erfolgen, also nicht im Wege der Vererbung.

Für den Erbfall besteht aber die Möglichkeit, dass die vom Erblasser selbst genutzte Wohnimmobilie (bis 200 qm) an Ehegatte oder Kinder steuerfrei übertragen wird, wenn die Nachfolger sie 10 Jahre weiter bewohnen.

Wer keine Steuerbefreiung in Anspruch nehmen kann, kann sich die Erbschaftsteuer jedoch wenigstens stunden lassen. Interessant ist die Stundung vor allem dann, wenn neben der Immobilie zu wenig Barvermögen zur Verfügung steht. (BSK)